お知らせ

2017.02.20

空き家を売るとき何を準備すればいい?

不動産売却仲介専門、未来堂のホームページを

見ていただきありがとうございます。

 

 

今回は、空き家を売却する前の確認事項等についてお話しさせてい
ただきます。


どの項目も、売る前にしておく事ですので、売却をお考えの際は、
早めの手続きを
お勧めいたします。


どの手続きも、未来堂はお客様と一緒に考え、司法書士測量士等
の専門家を紹介させていただき、売主様にスト
レスのない取引を目
指します。


 

  

 

所有者の名義になっていない場合

 

 

相続登記が未了で、土地建物の名義が被相続人のままになってい
るケースです。


売却するには、相続登記を行い「誰が所有しているか」を公的に
確定しなければなりません。


登記手続きは司法書士が行いますので、当社提携の司法書士をご
紹介させていただきます。

 

 

 

2.所有者の判断能力が低下している場合

  認知症で介護認定を受けている場合

 

 

 

不動産を売買するには、所有者の法的行為が有効でなければなりま
せん。

所有者が認知症の場合は、必ず司法書士による、本人確認、売買意
思確認があります。


所有者が、氏名、生年月日、物件の所在、売買価格、正しく回答
出来る状態なら売買は可能ですが
回答出来ない場合は、成年後見
人手続きが必要です。


  

3.売却後の手取り金額の確認

 

 

不動産を売却して、税金がかかるケースは売却益が出る場合です。
居住用資産の場合、「3000万控除」が利用できれば、3000
万の売却益が出ても譲渡所得税、住民税はかかりませんが、住まな
くなって3年以上経過した居住用資産は、3000万控除は適用に
なりません。
住まなくなって何年経過しているかの確認を事前にしておいた方が
良いです。

 

 

 

また「居住用資産の買い替え特例制度」購入した自宅を売却する
ケースでは、売却益が3000万以内でも、譲渡所得税、住民税が
かかる場合があります。

※売却すると税金がかかる資産なのか、かからない資産なのかを確
 認しておくことは大事です。




※バブル時(平成元年前後)に相続(親は2000万で購入)した
居住用資産を1億円で売却し1億円の居住用資産に買い替え、今回
8000万で売却するような場合は、売却益は無いですが譲渡所得
税がかかるのです。

 

4.境界、測量図面が無い場合

     

  

 

売主は、買主に「隣地境界、測量図面」を確認してもらい、どこか
らどこまでが売買対象の敷地なのか?
壁・フェンスは、どちらが所有しているのか。等を明示しなければ
なりません。

空き家の場合、当然現在の所有者には解らないですよね。境界確認
や、新境界を設置できるのは【土地家屋調査士】です。
資格のない個人が、勝手に設置する事は出来ません。


不動産の売買では、越境・隣地との取決め等がある場合、買主に
その内容を引継いでもらう事
になりますので、契約前に、買主に
説明する必要があるのです。

よくトラブルになるのは、契約してから
「実は、隣地とこういう取り決めがあった。」
と、売主が言ってくるケースです。

 
買主からしたら、
「そんな取り決めがあったなんて、なぜ最初に言わなかったのか」

「そんな事があるなら、契約はしていなかった」

「売主は責任をもって、対処しろ」

「損害を賠償しろ」

 と、言いたくなりますよね。


空き家の売買では、測量は先に行うのが基本です。
隣にどんな人が住んでいるか解らないのですから。

 

 

また、測量図面がないと、買主も「建物プラン」が立てづらいし、
契約後に、実は隣地とこういう取り決めがあった。
と言われても、買主は困ります。
実際こういうケースは、大トラブルに発展します。

 

測量図面、境界がある場合は問題ないですが、無い場合は測量士
立会いの下、隣接地所有者との境界確定、測量図面作成が大事な
んです。

取引に慣れていない不動産業者の場合、測量は買主が決まってから
やればいい
。とか昔の測量図があればOK。


なんていう事があるようですが、それは大きな間違いです。
今の時点での境界を、売主は明示しなければならないのです。

 

  

特に相続物件の場合、相続人は物件の状況や、今までの経緯を知
らないケースが多いので、
隣地との取決めや、覚書に関
しては、
隣接地所有者に事前に確認しておかなければなりま
せん。

未来堂は、売出し前の準備の段階から、売主様のお手伝いをさせて
いただきます。 お気軽にご相談ください。

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