お知らせ

2017.03.06

【借地権付き建物】はこうして売る。

不動産の売却仲介専門、未来堂のホームページを見ていただきありがとうございます。

 

 今回は、借地権付き建物の売却方法についての話です。

 

 

相談は、随時受付しておりますので、

お気軽にお申し付けください。

※ホームページの不動産無料売却査定】をぜひご利用ください。

 

【借地権契約の現状】

 

借地権の契約期間はほとんどの場合20年で、期間満了時に更新となります。

地代は、土地固定資産税等の年間税額の3倍前後が平均と言われています。

地主さんが負担する土地の固定資産税等が年間12万円の場合は、3倍の36万円

が年間地代となり、月額地代は3万円前後となるのが一般的です。

 

 

 

地主さん側から見れば、現状で何もせずに(借地権付建物が存在していれば)地代が

入ってくるので、売却する事にメリットはあまりありません。

建替えや、名義変更、更新の際には【承諾料】も請求できるので、地代が余程安価でな

ければ売る必要は無いと思われます。

地主さんが土地を売却すると20%余りの税金や、測量費用等の負担があります。

 

 

 

 

さて、このような現状を踏まえ、地主さんが土地を売却、借地権の買取をしてくれる

可能性があるケースは以下になりますが、いずれにせよ、地主さんと良い関係であっ

た方が事はうまく運びます。

 

 

 

1.地主さんの都合で、「底地を買いませんか」

  という相談がきている場合。

2.「底地を購入したい」という話に合意してくれている場合。

3.借地権を売るなら、地主さんが買取るという話

  または約束がある場合。

 

 

※地主さんと土地の売却、借地権買取の話をしていない場合、地主さんの意向を確認

しておいた方がいいです。地主さんが「売却も、買取りも考えていない」場合には、

借地権売却の際の名義変更料、建替え承諾料、更新料等の条件の確認が必要です。

 

住宅地の【借地権】が売りずらい理由は、現在の住宅ローン金利が低い為、

価格が安いという買主のメリットが薄れている事が大きな要因です

 

 

住宅ローン金利は、現在0.6%前後の商品が多い為、30年返済で4000万

借入の場合でも月々12万程度の返済です。

土地が借地権で3000万の借入で済んだ場合、月々9万円の返済で地代が3万円

の場合は、月の負担は12万円になります。

借地権付き建物として、安く買ったとしても、地代を考えれば大差ないという事に

なります。

こうなると、買う側は、あえて借地権を買う必要はないわけです。

(※借地権物件がほとんど、というエリアを除きます。)

 

  

 

地主さんと、借地権者との契約は長期にわたる為、各々、相続が発生し

関係が希薄になっている場合も多いです。

特に新築後40年以上の借地権付き建物は、借地権者が居住していなく

空き家のまま、年間地代と、建物固定資産税等を借地権者が支払ってい

るケースもあると思います。

 

 

  

 

 

借地権者にとっては、売却する借地権付き建物が、

 居住用資産(本人が居住、被相続人が居住)で、

空き家になって3年以内であれば、3000万特別控除

が受けられ、譲渡所得税等がかからないケースもあります

から、売却にはメリットがあります。

 

最近は、底地権・借地権の同時売却も増えています

 

借地権や、底地権は別々では評価が低くなります。

所有権の場合は、担保になりますので、3000万円の土地評価があれば

100%の借入をする事が可能です。

 

しかし、借地権の場合は、土地は担保に出来ない為大幅に評価が減額になります。

また、底地権は、土地の所有権はあるが、その土地を使えるのは借地権者の為

担保としての評価はほとんどありません。

 

借地権と、底地権を別々に売る場合

(底地の場合は買主は底地権買取業者しかおりません。)

所有権価格に比べると、かなり安価なものになってしまいます。

 

 

借地権と底地権を同時に、同一人(若しくは法人)に売却すれば

所有権になります。

別々に売るよりも総額は高くなるので、お互い得をする事になります。

その為、借地権と、底地権の同時売買が増えているのです。

 

 

 

 

使っていない・住んでいない借地権付き建物を売却するなら、底地権者

と良く話をして、出来れば【所有権】として売却した方が良いです。

その際の交渉や、契約書作成・買主探しは、ぜひ未来堂にご相談ください。

 

 

(未来堂代表皆川)

 

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電話での相談も受付しています。 045-662-7011

 

 

 

 

 

 

 

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