お知らせ

2018.03.01

横浜市内の古アパートは売りやすい

横浜市内で【古アパート】を持っているが

今売るとして、高く売れるでしょうか?

 

 

今回は、古アパートは売れるのか?

売れる物件はどういう物件なのか?

という疑問についてお答えします。

 

 

1.横浜市内のアパートは売れているのか?

 


2018年3月1日現在、東日本レインズ(不動産登録機関)
に登録されている、横浜市内売アパート数は約300件です。

 
過去1年間の契約件数は【140件】になりますので、毎月
12件位が、売れているという事になります。
結構売れているんです。

契約になった価格は500万~1億5000万となっています。
成約価格が高い物件は、新築若しくは築浅の物件となっており、
築年数が古い物件は、現状の利回りが【10%以上】の物が多
いです。

 

 

 

 

築40年以上で、利回りが良くない

アパートは売れるのだろうか?





【土地】としての価値があれば、売れます。

 

誰が買うのか?というとそれは、不動産の専門家であるプロ
が買うのです。
古く、利回りの良くないアパートを好んで買う会社は、宣伝広告
等はほとんどしておりませんが、意外とあるんです。

 

実際【古くなったアパート】を【土地】として購入する企業は、

増えてきています。


これは、現在売りに出ている土地の中には、事業をするのには適
さない物件が多い為(新築分譲用地等には適さない割高な土地等)
です。


現在古いアパートがあっても、将来的に事業化できる土地であれば、
前もって買っておきたいのです。

この場合、賃借人との退去交渉はもちろん買主が行いますので、売
主は気にする事はありません。

 

 

10~20年前とは状況が変わった

 

 

 

古くなったアパートを売る場合、以前は、売主の責任で、賃借人
を退出させる事を条件
にする契約が主流でした。
契約後、売主が賃借人に引っ越しをしてもらい、空き家にして買主
に引き渡す事が条件だったのです。
中には、賃借人が居座り、契約が解約になる事もありました。

 
しかし、最近は、建売分譲等に適した売地自体が少なくなってい
る為賃借人の退出交渉はせず、現況のまま賃借人付きで、買主に
引き渡すという契約が主流になってきているのです。

これは、以前(10年~20年位前)に比べて古いアパートを売る
には売主にとって、断然有利な状況です。

 

 

 

現在は、土地の境界さえ確定していれば、古アパート・賃借人付き
のまま、でも買う会社があります。

この事から、相続などで所有している収入が少ない古いアパートを
売るのは【今が良い時期】と言えます。
市場に、良い土地が少ない今なら、賃借人付きでも売れるのです。
数年後に迫った【生産緑地の解除】の前の、事業用地が少ない今は
古いアパートでも土地としての価値があれば、売れやすいのです。


※2022年に多くの生産緑地が解除され、市場に売地が多く流通
 される
為、地価が下がる可能性がある。と言われています。

 

 

古くなったアパートを満室にするには

設備投資が必要。

しかし、投資する価値はあるのでしょうか?

 

 

 

 

横浜市内に限らず都心では、住宅だけでなく、新築賃貸マンション
や新築アパートも毎年建築されています。

賃貸市場も、築年数が古いアパートより、新築や築浅の物件が当然
人気があります。

賃料が高くても、設備やセキュリティーが最新のものを選ぶ借主が
どの地域でも多くなっています。

こうした状況下で、古アパートを満室にするには、建物の再修繕や、
設備を新しくする等の【設備投資】が必要になってきます。

しかし、この費用はかなり高額になる為、設備投資をせずに、賃料
を下げて入居者を募るケースが多いです。
この場合は、【格安賃料】でなければ入居者は入りません。
また、賃料が安いからと言っても設備の修繕義務は貸主にあります
から、いずれ設備投資が必要になってくるのです。

なんか、投資するのがもったいないと思いませんか?

土地として売るのであれば、設備投資をする必要はありません。



アパートの売却査定を依頼する

 

 

 

 

修繕する予定がないなら、売却するのも一手です

 

 

未来堂には、最近【賃借人付古アパート】購入の注文が増えてます。

土地としての価値があるのがポイントですが、価格条件が合えば、
早期契約が可能です。
空き家や、古くなったアパートを維持していくには、固定資産税、
設備投資、火災保険等の費用がかかるので、売却の決断は早い方が
良いです。

まず、アパート、空き家の売却相談をしたい



 

不動産の売却はぜひ、未来堂にお任せください。

未来堂は不動産の買取も行っております。
ぜひお気軽にご相談ください。

不動産の買取査定を申込む


 

(未来堂代表皆川)

 

お電話でのご相談 

045-662-7011

 

メール相談 こちら 

 

 

 

お知らせ一覧に戻る

お問い合わせ