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2018.05.29

借地の価値を高める方法

さて、今回は【借地の価値を高める】には

どうしたらいいか?というお話です。

 

 

現在、借地権付きの住宅はあまり出回っていません。

まずは、その理由について説明します。

 

1.横浜市の住宅地では、元々借地が少ない

 

 

 

横浜市内で、住宅を探している人は、土地も建物も【所有権】の売
物件を探しています。借地の場合、当初購入価格は少し安くなりま
すが、建替え・増改築・建物用途変更の際は地主さんの承諾プラス
承諾料
の支払いが必要になります。

横浜市には開発された分譲地が多いので、借地の数は少ないのです。

新たに【借地権分譲】される事はほとんどありませんので、借地権
物件が増える事もありません。

売りに出ている物件のほとんどが【所有権】の為、借地の評価は、
余程希少な立地や、商業地でない限り値上がりは見込めません。




また、土地の固定資産税が無いとは言え、毎月地代がかかります。

住宅ローン金利が0%台の現在【お買い得感】はないのです。

 

2.住宅ローンが多く借入できない点は

  大きな不利になっている。

 

 

住宅を購入する人にとって、現在の低金利住宅ローンを借入出来
る事は大きなメリットです。

しかし、借地権付き建物の場合、担保評価が低い為、多額の借入
は出来ない場合が多いのです。

担保評価が低い原因は、土地の所有者は、地主さんなので担保が取
れないからなのです。

 

3.借地の事が良く解らない

  購入者には不安!

 

 

 

借地の場合、更新料や、譲渡承諾料、建替え承諾料、地代の値上
げ等、購入後も不安が付きまといます。

また、地主の変更(売買・相続等)によって、条件変更を求めら
れる場合もあり、将来的に不安な【借地権】は、どうしても敬遠
されてしまいます。

 

 4.借地権の価値を高めるには

 

 

 

土地が安くなり、住宅ローン金利が低がい現在の市場では、借地
として売却するよりも、地主さんから底地を買わせてもらい所有
権にするのが、価値を高める一番いい方法です。


借地では無く、所有権にしてこそ土地は高く売れるのです。

 

 

 

5.底地は迷わず購入!

 

 

 

購入するにも【自己資金が無い】というのであれば住宅ローンを組
む方法も有ります。住宅ローンが無理でも、不動産担保ローンなら
ば借入できる場合もあります。


とにかく、このチャンスに所有権にする事です!

 

 

借地と、所有権では、資産価値が全然違うので多少無理をしてでも
買う事をお勧めします。

いや、買わなきゃダメですね!






【今の家を売る事はないから、このまま借地でいい。】

という考えの人が結構おりますが、これは大きな間違いです。


所有権にしておいた方が、子に【優良な資産】として残す事が出来
ますし、子の代に建替える事や、リフォームをして長く今の場所に
住み続ける事も出来るのです。

地主さんも代替わりしていきますので、いつまでも安い地代で契約
が続くとは限りません。



以前、底地を数か所持っていた私のお客様から、

「皆川さん、底地を売りたいから、借地権者と交渉してくれないか」

「そんなに、高く売るつもりはないから。」


という相談があり、私の方で、借地権者数人に

「地主さんが土地を売ってくれるので、買いませんか?」


と話をしたのですが、結局誰も買いませんでした。


さて、その後、どうなったでしょう?


地主さんは、最終的に底地買取業者に土地を売却しました。

そして、借地権者さんは、高い金額で底地を買取る事になりま
した。結局、安く底地を買うチャンスを逃してしまったのです。


 

 

 

現在、住宅地の借地権の実勢価格は、かなり安くなっています。

仮に、所有権の坪単価100万円の住宅地の場合、税法上では
60万円で評価されますが、実際60万円では売れないです。




借地権という【担保価値の低い不動産】を買う人自体がほとんど
いないのが現状ですから、かなり安値になるのです。

わざわざ借地を買わなくても、担保価値のある所有権の不動産が
市場に多くあるので、購入する人は少し安いからと言っても借地
は選ばないのです。

 

 

【住宅地の借地・底地の評価が低い理由】


1.住宅地の借地・底地の件数自体が少なくなってきている。

2.トラブルや紛争になってしまうケースが多い。

3.住宅ローン金利の低下により、借入を増やせば所有権の

  不動産が購入出来る為。

4.土地を担保に入れられない為、資産価値が見込めない。

5.底地の利回りは、現在市場に出ている利回り物件と比較

  してかなり低い。(流通性が無い)


  底地・借地の売却相談を申込む

 

 

未来堂は、底地、借地の売買専門会社ではございませんが、横浜市内
を中心に、底地、借地問題を解決すべく、活動している会社と年に1
件程度の売買を行っています。

底地、借地のお悩みなら、ぜひご相談ください。

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(未来堂代表皆川)

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

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