2019.01.17
過去に何回か記事にしておりますが、読者様からも
査定価格で売りに出しているのに、なぜ売れないのか?
というご相談が多いので、再度お話いたします。
簡単に言うと・・
根拠のない高すぎる価格だから、売れる訳がない。
ということになります。
他社との競争になる一括査定サイトや、数社に絞り査定価格を出さ
せ比較する形では、本当に売れる査定価格は出てきません。
その理由は、不動産業者としては高い査定価格を出さないと媒介契
約がもらえなくなるからなのです。
各社とも、売却依頼件数を上げる為、高額な広告宣伝費を投入して
いる為、何としてでも査定を売却依頼に繋げたいのです。
媒介契約が取れれば、3か月間は売主さんを縛る事が出来てしまう
のです。不動産業者から見れば、この3か月間で売主さんと、信頼
関係を築き、3か月後の大幅値下げに持っていきたいのです。
高い査定価格をエサに、不動産業者が媒介契約を取る目的は、
3か月以内に売る事では無く、
3か月後の大幅値下げの為
なのです。
すぐに売る必要のない不動産の査定を依頼された場合、精度の高
い査定価格を出す業者はいないです。
最近の成約事例より10~20%は高く売りに出す事が多いので
査定価格も最近の成約事例より高くなっているのではないでしょ
うか。最近成約になった近隣の物件より、高く売りに出した結果
問合せが無い状況が続くのです。
※短期間に価格が上がるには、売り物件が多すぎる。
最近の事例より、10~20%高く売れるのは、バブル景気のよう
な好景気状態でなければ、あり得ません。
バブル景気時のように、とにかく売り物件が少なく、物件待ちの買
主がたくさんいる様な状況でなければ、急に高くはならないのです。
売りに出しているがなかなか売れない。
売れない原因が分からない。
不動産業者を変えるべきか?
業者の言うように【値下げ】した方が良いか?
等、不動産を売りに出して【なかなか売れない】といくら急いで
なくても不安になりますよね。
多くの不動産会社に【査定価格】を出してもらい、慎重に売出価格
を決めても、なかなか売れない本当の理由は一体何なのか?
売れない理由について以下ご説明させていただきます。
この、高すぎるのが、売れない、問い合わせさえ無い理由です。
まだマスコミで【不動産が下がっている】なんて言っていないの
で、各社高すぎる査定価格を平気で出します。
売却を急いでない場合は、当然高すぎる査定を出す業者と媒介契
約をする事になる訳ですから、他社よりも高い査定価格を出し媒介
契約が取れるようにするのです。
しかし、不動産業者同士の話では現在、不動産価格が下がり始めて
いるエリアも多くなっているようです。
市場に出ている物件が、多すぎるエリアがあるのです。
売り物件が多くなる原因は、数か月~半年の間売れなかった物件がま
だ市場にある時に、新物件が次々と出てそのエリアの物件が増えてく
るからです。
不動産を探している人がいない訳ではありませんが、買う人もある程度
相場は解っています。
今、物件が有り余っているのは解っているのです。
しかも、情報も多く、不動産を購入する人は年々賢くなっていますから、
高すぎる物件には目もくれないのです。
売り物件が多く、不動産価格が下がっているエリアで、高値
で売りに出しても売れないのは当然です。
物件が多いエリアでは、何回売値を下げても売れるまで
半年~1年位かかる事もあります。
最初の売値が高すぎなければ、売れていたかもしれませんね。
不動産価格が上がっている局面であれば、相場より高く売りに出し
ても売れる事もあります。
バブル景気の時は、売り物件が出るとすぐに売れていたのであっ
という間に、数百万~数千万上がった事もありました。
2500万の中古マンションが、半年後には4000万近くに値
上りした物件が横浜市金沢区にありました。
しかしながら、2019年1月の時点で横浜市内、不動産の価格が
上昇していると感じるのはごく一部のエリアです。
数年前より安くなっている横浜南部分譲地内の土地や、マンション
の方が多いです。
もちろん、目に見えて下がっている訳ではありませんが関内・桜木
町・みなとみらい・横浜ポートサイドエリア以外の住宅地のほとん
どは、少しずつ下がっていると思われます。
最近は1,2年前に売れていた価格で、マンションを売りに出して
もなかなか売れない。
マンション買取業者がリフォームして再販売しても、思ったような
値段で売れない。という物件が増えてきています。
価格を下げても、1年以上売れない物件も実際あります。
査定物件周辺の相場が下がっている事を、業者が解っていない。
若しくは、解っていても伝えない。
たとえ正しい事を言っても、高く売ってくれそうにない業者には売却
を任せる事はしないので、本当の事を言わない会社が多いというのが、
2つ目の理由と思われます。
まあ、こうなると査定の意味が無いのですが。
不動産の売却理由が
「高く売れるのなら、売ってもいい。」
「売れなくても困らない。」という場合
「すぐに売れなくても売主さんは困らないだろう。」
と仲介業者は思うのでしょう。
でも、高値査定を出した業者は
「この価格で売れる可能性はほとんどありません」
と最初に伝えておくべきだと思いますが。
査定価格は買取価格では無いので、売れなくても仲介業者には責任
はありませんが、責任が無いのをいいことに売れない高値を、査定
価格としている事が多いのです。
仲介業者の出す査定価格自体は、ほとんど当てにならない為買取価
格、若しくは買取保証金額を出してもらった方が売れる金額が確実
に解ります。
仲介業者の中には、自社で直接買取価格を出せる会社もありますの
で、その金額を出させた方が良いかも知れません。
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未来堂も直接買取を行っています。
直接買取の場合、仲介手数料は不要です。ぜひご相談ください。
買取可能なエリアは 横浜市、横須賀市、川崎市および
その近隣エリアです。